Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Qu’est-ce que la rentabilité ?

La rentabilité est le rapport entre le revenu obtenu et les ressources employées pour l’obtenir. Prenons un exemple : au 1er janvier 2014 vous placer 100 € d’économies sur votre livret A rémunéré au taux de 1,25%. Vous ne touchez pas à cet argent et en supposant que le taux ne change pas (ce qui n’est pas du tout sûr), la banque vous versera le 1er janvier 2015 la somme de 1,25 €.

Ces 1,25 € correspondent aux intérêts que la banque vous donne et c’est en quelque sorte une récompense offerte par votre banquier car pendant un an il a pu utiliser vos 100 € pour les placer sur les marchés financiers et générés des profits (ou pertes). Le rendement est donc égal à ces intérêts divisés par vos économies soit : 1,25 / 100 = 0,0125. Exprimé sous forme de pourcentage, cela correspond à 0,0125 x 100 = 1,25 % tout simplement !

Dans l’immobilier le principe est le même sauf que vous ne placez pas votre argent à la banque mais vous achetez un bien. De ce bien vous percevez non pas des intérêts mais des loyers. Pour connaitre la rentabilité, c’est à vous de la calculer et nous allons voir comment. Mais avant cela, il faut savoir qu’il existe 3 types de rentabilité dans l’immobilier. Les voici de la moins précise à la plus réaliste : la rentabilité brute, la rentabilité nette et la rentabilité nette nette (aussi appelée rentabilité nette d’impôts).

1) La rentabilité brute

Pour la calculer, il faut diviser le montant annuel des loyers (sans les charges car elles sont payées par le locataire) par le prix total du bien qui prend en compte :

– le prix d’achat

– les éventuels frais de l’agence immobilière

– les frais de notaire

– les frais bancaires (si vous avez fait un emprunt)

– le coût des travaux éventuels

Voici la formule de calcul (l’on multiplie par 100 pour avoir le résultat sous forme de %) :

Taux de rentabilité brute (%) = 100 x (12 x loyer mensuel) / coût total d’acquisition

Exemple :

Un appartement dans l’ancien est acheté 120 000 € et mis en location à 550 € / mois. La rentabilité brute est donc de :

(100 x 12 x 550) / 120 000 = 5,50 %

Cela peut paraître élevé mais il ne s’agit que d’une première approximation. Voyons ce que cela donne si l’on tiens compte de :

– frais d’agence : 4 % du prix d’achat soit 120 000 x 4 / 100 = 4 800 € (en supposant que c’est l’acheteur qui les payent)

– les frais de notaire : 7 % pour un logement ancien soit 120 000 x 7 / 100 = 8 400 €

– les frais bancaires : on suppose que l’achat est réglé cash

– les travaux : 2 000 €

Rentabilité brute = 100 x (12 x 550) / (120 000 + 4 800 + 8 400 + 2 000) = 4,88 %

2) La rentabilité nette

Cette fois il faut en plus tenir compte de tous les frais payés par le propriétaire et qui sont liés à la location du bien. Mais on n’intègre pas encore les impôts. Voici la liste des frais :

– les intérêts du crédit

– la taxe foncière et autres taxes locales éventuelles

– les assurances

– les assurances loyers impayés

– les frais de syndic (charges de copropriété)

– les frais de gestion (si vous passez par une agence, ou autre service payant)

– les frais d’entretien

– les vacances locatives

Exemple :

Prenons les valeurs suivantes pour les différents frais :

– les intérêts du crédit : crédit de (120 000 + 4 800 + 8 400 + 2 000) = 135 200 € sur 15 ans au taux de 3 %. La totalité des intérêts sur 15 ans est d’environ 32 500 € soit 2 167 € / an.

– la taxe foncière et autres taxes locales éventuelles : 750 € / an

– les assurances : 180 € / an

– les assurances loyers impayés : 2,50 % des loyers annuels soit 2,50 x 12 x 550 / 100 = 165 €

– les frais de syndic (charges de copropriété) : 200 € / an

– les frais de gestion (si vous passez par une agence) : 0 € car vous gérez vous-même

– les frais d’entretien : 300 € / an

– les vacances locatives : supposons qu’une fois le bail de 3 ans le locataire décide de partir et que vous mettiez 2 mois pour trouver un nouveau locataire. Vous perdez donc 2 mois de loyer (550 x 2 = 1 100 €) sur vos 3 ans + 2 mois soit 38 mois. Pour ramener cette perte sur un an : 12 x 1 100 / 38 = 347 € / an

La totalité des frais s’élève donc à : 2 167 + 750 + 180 + 165 + 200 + 300 + 347 = 4 109 €

Rentabilité nette = 100 x (12 x 550 – 4 109) / (120 000 + 4 800 + 8 400 + 2 000)= 1,84 %

3) La rentabilité nette nette

Il s’agit de la rentabilité nette après impôts. C’est en la calculant que vous saurez si vous allez gagner ou perdre de l’argent avec votre investissement locatif. Le résultat est différent pour chaque contribuable car il prend en compte votre taux marginal d’imposition. Pour ce faire il faut partir de la rentabilité nette auquel il faut soustraire les impôts que produisent vos revenus fonciers.

Ces impôts ne sont pas calculés sur la totalité des revenus fonciers. En effet, l’administration fiscale admet deux types de régime : le micro-foncier ou le régime réél.

Le micro-foncier peut être choisi si vous touchez moins de 15 000 €/an de revenus fonciers. Dans ce cas, vous ne déclarez que 70% de vos revenus foncier pour le calcul des impôts.

Le régime réel n’impose pas de maximum ou minimum de revenus fonciers pour être choisi. Il vous permet de déduire de vos revenus les charges suivantes :

– les intérêts du crédit

– la taxe foncière

– les assurances

– les assurances loyers impayés

– les frais de syndic (charges de copropriété)

– les frais de gestion

– les frais d’entretien, de réparation ou d’amélioration

C’est donc à vous de calculer ce qui est le plus intéressant entre le micro-foncier et le régime réel. Mais attention : si vous choisissez le régime réel, vous serez obligé de le garder pendant 3 ans avant d’avoir de nouveau le choix entre les deux régimes.

Pour notre exemple, nous allons d’abord calculer le régime qui nous procure le plus gros montant de charges déductibles :

– micro-foncier : c’est 30% des revenus fonciers soit : (12 x 550) x (30/100) = 1 980 €

– le régime réel : l’on peut reprendre les charges que l’on a utilisait dans le calcul de la rentabilité nette à savoir :

            – les intérêts du crédit : 2 167 €

            – la taxe foncière : 750 €

            – les assurances : 180 €

            – les assurances loyers impayés : 165 €

            – les frais de syndic (charges de copropriété) : 200 €

            – les frais de gestion : 0 € car vous gérez vous-même

            – les frais d’entretien, de réparation ou d’amélioration: 300 €

            Cela fait donc un total de (2 167 + 750 + 180 + 165 + 200 + 300) = 3 762 € > 1 980 €, le régime réel est donc le plus intéressant !

En supposant que nous sommes au taux d’imposition de 14%, le montant des impôts à payer sur les revenus fonciers est donc de : (revenus fonciers – charges au réel) x 0,14 = (12 x 550 – 3 762) x 0,14 = 397 € d’impôts.

A cela il ne faut pas oublier d’ajouter le paiement des prélèvements sociaux qui sont de 15,5% en 2014 soit un montant de (12 x 550 – 3 762) x 0,155 = 439 €.

Nous pouvons enfin calculer la rentabilité nette nette :

Rentabilité nette nette = 100 x (12 x 550 – 4 109 – 397 – 439) / (120 000 + 4 800 + 8 400 + 2 000)= 1,22 % !

4) Conclusion

Cet exemple simple montre l’importance du calcul des différentes rentabilités. En effet, à première vue, l’acquisition de cet appartement semblait intéressante car son rendement brut est de 4,88%. Mais en poussant le calcul plus loin et après prise en compte de toutes les charges et impôts, l’on se rend compte que cet investissement ne procure que 1,22% de rendement net net soit moins que le taux du livret A qui est de 1,25%.

J’espère que cet article vous aura éclairé un peu plus sur le calcul des rentabilités dans l’immobilier et si vous avez des questions, n’hésitez pas à laisser des commentaires.

Durée de vie d’un billet en dollars américain

Les billets sont souvent malmenés par les gens qui n’en prennent pas soin en les chiffonnant, les salissant ou encore en les passant à la machine à laver quand ils les oublient dans leurs poches. Mais un billet n’est pas un simple morceau de papier car il ne pourrait pas résister longtemps à l’épreuve du temps. C’est pourquoi, le « Bureau of Engraving and Printing » (comprenez par là le « Bureau de la Gravure et de l’Impression ») situé à Washington, teste la résistance et la durée de vie des billets américains. Ces derniers sont alors soumis à toute une batterie de test :

– agressions aux produits chimiques (acide chlorhydrique, eau de Javel, soude caustique,…) dans le but de voir si l’encre du billet reste intacte.

– agressions mécaniques (pliage, froissement,…) afin de vérifier que le billet ne se déchire pas.

 

Plus la valeur du billet est élevée et plus celui-ci a une durée de vie moyenne importante :

– billet de 1 $ : 4,8 ans

– billet de 20 $ : 6,7 ans

– billet de 50 $ : 9,6 ans

– billet de 100 $ : 17,9 ans

Mais parfois les billets s’usent. La FED (c’est à dire la Réserve Fédérale des Etats-Unis) les retirent alors de la circulation. Comment fait-elle ? Elle utilise des machines qui passent les billets sous certaines lumières afin de repérer ceux qui ne sont plus en état et qui vont être broyés. En 2011, la FED a ainsi détruit 4,8 milliards de billets américains. Ces billets déchiquetés ont été recyclés pour en faire des matériaux isolants ou du carburant.

Il arrive qu’à certains moment, des quantités énormes de billets doivent être détruites dans un court laps de temps. Ce fut notamment le cas après le passage de l’ouragan Katrina en 2005. De nombreux billets furent souillés par l’eau et commencés à moisir. Au total, l’équivalent de 190 000 000 $ fut détruits.

L’ Ampoule à incandescence

Inventeurs

La lampe à incandescence fut inventée en 1879 par Sir Joseph Wilson Swan, électricien et chimiste britannique. Mais c’est à Thomas Edison que l’on doit son développement et sa production à grande échelle. Tout commença lors d’une partie en 1878 où Thomas Edison remarqua que les fibres de bambou, qui composées sa canne à pêche, brulées sans se désintégrer une fois jetées au feu. A partir de ce moment, il fabriqua une ampoule électrique fonctionnant sous basse tension et composée d’un filament de bambou placé dans une ampoule en verre sous vide. Le problème est qu’après 30 heures de fonctionnement, le filament grille. Thomas Edison teste alors d’autres matériaux et c’est en 1881 qu’il dépose un brevet pour l’ampoule à incandescence avec filament en carbone. Par la suite, le filament en carbone sera remplacé par du tungstène.

Fonctionnement

Une lampe à incandescence est composée de plusieurs parties :

• un culot isolé de son plot central qui sont chacun relié à une extrémité du filament pour servir de contact électrique
• une ampoule en verre dans laquelle se trouve un gaz noble comme de l’argon ou du krypton
• un filament en tungstène

Lorsque l’ampoule est soumise à un courant électrique, son filament va s’échauffer et rougir, créant ainsi de la lumière. Cet échauffement va brûler des atomes de tungstène qui vont se vaporiser et se condenser sur le verre de l’ampoule la rendant opaque. Tout au long de son fonctionnement, le filament va donc perdre de la matière et après 1 000 heures environ pour une ampoule classique, il va se rompre. Comme vous avez déjà pu le remarquer, le filament est enroulé en hélice afin d’augmenter sa longueur pour produire plus de lumière.

Retrait du marché

Les États membres de l’Union européenne ont approuvé le 8 décembre 2008 le retrait progressif de la vente des lampes à incandescence. En effet, les avancées technologiques ont permis d’inventer des lampes plus performantes à savoir les lampes halogènes, fluocompactes ou encore LED. C’est donc dans un souci d’économie d’énergie que les pouvoir publics ont retirés du marché les lampes à incandescence selon le calendrier suivant :

• 30 juin 2009 : retrait des lampes à incandescence de classe D, E, F ou G d’une puissance supérieure ou égale à 100 W ;
• 31 décembre 2009 : retrait des lampes à incandescence de classe E, F ou G d’une puissance supérieure ou égale à 75 W ;
• 30 juin 2010 : retrait des lampes à incandescence de classe E, F ou G d’une puissance supérieure ou égale à 60 W ;
• 31 août 2011 : retrait des lampes à incandescence de classe E, F ou G d’une puissance supérieure ou égale à 40 W ;
• 31 décembre 2012 : retrait des lampes à incandescence de classe E, F ou G d’une puissance supérieure ou égale à 25 W.

Rendement d’une lampe à incandescence

La luminosité d’une lampe dépend du flux lumineux (en lumen) qu’elle émet. Le rendement lumineux mesure le rapport entre le flux lumineux et la puissance électrique (en watt) que la lampe consomme. Le rendement lumineux s’exprime donc en lumens par watt (lm/W). A l’époque où les lampes à incandescences étaient majoritaires, les consommateurs pouvaient comparer le flux lumineux des lampes sur la base de leur puissance électrique : ainsi on choisissait une lampe de 100 W pour un éclairage intense, 60 ou 40 W pour un éclairage d’ambiance, et 15 W pour une veilleuse, etc.

Les différentes lampes utilisées comme alternatives aux lampes à incandescence classique ne présentant pas le même rendement lumineux. On ne peut donc plus les comparer suivant leur puissance électrique. Il faut alors les comparer suivant la valeur de leur flux lumineux exprimé en lumens

Le tableau ci-dessous indique la correspondance qu’il y a entre le flux lumineux et la puissance électrique d’une lampe à incandescence classique :

Puissance électrique	Flux lumineux (lm)	Rendement lumineux (lm/W)	Rendement lumineux (%)
15	110	7,3
25	200	8,0
40	505	12,6	1,9 %
60	870	14,5	2,1 %
75	1190	15,9	2,3 %
100	1750	17,5	2,6 %

Le Site du Zero

Nombreux sont ceux qui connaissent déjà ce site, pour les autres je vais vous le présenter en quelques lignes. Il s’agit d’un site dédié entièrement à l’apprentissage de :

Site web
XHTML / CSS
Javascript
PHP / MySql
Programmation
Langage C
Langage C++
Java
Python
VB .NET
Systèmes d’exploitation
Linux
UNIX
Graphisme
Photoshop
Infographie 3D
Blender
Maya
Bureautique
LaTex
Word

Aucunes connaissances n’est requise pour commencer car le principe du site est : « Ici on commence tout à partir de zéro ! » Les cours sont très bien expliqués avec pour chaque nouvel élément introduit un exemple qu’il est vivement conseillé de reproduire. En plus, il y a même un forum si jamais vous avez un problème dans le développement de votre site web. Et la communauté est très active, dans la plupart des cas il faut seulement une dizaine de minutes pour obtenir une réponse à votre question.

Voilà pour ceux que ça intéresse, voici le lien : siteduzero.com

Comment réduire les dimensions d’une photo ?

Pour ce faire, vous aurez besoin du logiciel gratuit « The Gimp » téléchargeable sur le site de l’éditeur. Une fois le logiciel installé, ouvrez votre image. Puis dans la barre de menus, choisissez Image –> Echelle et taille de l’image…

Spécifiez alors une hauteur ou une largeur inférieure à celle de l’image de départ, sachant que les proportions seront respectées si vous ne cliquez pas sur l’icône en forme de maillons de chaîne. Voilà c’est tout, il ne vous reste plus qu’à enregistrer. Pour ceux qui souhaiteraient encore réduire le poids de l’image, vous pouvez au moment de l’enregistrement choisir une qualité inférieure à celle de départ. Mais attention, pour une photo, une qualité d’au moins 75 % est recommandée. Dans notre exemple, la photo de départ en 800×600 px à été réduite à 400×300 px. Son poids est alors passée de 222 Ko à 24,9 Ko !

Sortie de la Beta de Internet Explorer 9.0 le 15 septembre

De moins en moins prisé par les internautes, Internet Explorer est en net recul depuis plusieurs années face à ses concurrents que sont Google Chrome et Mozilla Firefox. Mais comme à son habitude, Microsoft redouble d’énergie pour donner un nouvel élan à son futur navigateur : Internet Explorer 9.0. En préparation depuis plus d’un an, la firme de Redmond n’avait jusqu’à lors sortie que des versions dites Platform Preview. Il s’agit de versions allégées de Internet Explorer 9.0 qui ne contiennent que le moteur de rendu afin de permettre aux développeurs de sites internet de découvrir les nouveautés du navigateur et l’affichage des pages à l’écran.

Ayant obtenu un score de 95/100 au test Acid 3 (Internet Explorer 8 avait quant à lui obtenu un petit 20/100), cela montre la volonté de Microsoft de respecter au mieux les standards du Web (HTML5, CSS3, JavaScript, et SVG). L’accélération matérielle a été la ligne directrice pour développer Internet Explorer 9.0. Ainsi, le navigateur utilisera la puissance de la carte graphique pour venir booster l’élément Canvas qui gère l’affichage des images bitmap. L’affichage du texte n’est pas en reste car IE 9.0 améliorera le format de données SGV (Scalable Vector Graphics) afin d’afficher du texte de manière plus lisible.

Autre nouveauté, IE 9.0 devrait prendre en charge la gestion des téléchargements et améliorer la navigation par onglets. Rendez-vous donc le 15 septembre à San Francisco pour le découvrir en avant première.

J’allais oublier de préciser un point important : Internet Explorer 9.0 ne sera pas compatible avec Windows XP.

Différence entre les images matricielles et vectorielles : les images vectorielles peuvent être agrandies à l’infini.

Steelseries lance sa gamme dédiée à Starcraft 2

Sortie depuis à peine trois semaines, le jeu de stratégie de l’année possède déjà une panoplie d’équipements à son image. Pour le plan grand plaisir des fans de Starcraft 2 (et Dieu sait qu’ils sont nombreux), le fabricant de matériels professionnels destinés aux gamers vient de sortir deux claviers et quatre tapis de souris à l’image du jeu. La particularité de ces deux claviers est qu’ils possèdent des touches de raccourcis pour être encore plus efficace dans Starcraft 2. Bien sûr, ces touches peuvent être personnalisées à souhait. Le premier clavier Steelseries Starcraft 2 est vendu aux alentours de 65 euros et le deuxième est beaucoup moins cher, à peine 25 euros, et il possède en plus la particularité d’être pliable en trois, pratique quand on veut le transporter pour aller jouer chez un copain.

Clavier Steelseries Stracraft 2

Du côté des tapis de souris, on reste dans le classique, seule l’illustration apporte un plus : il y a au choix le tapis avec Tychus Findlay, les Maraudeurs, les Marines et pour finir, le combat entre Kerrigan et Zeratul. Les dimensions sont les mêmes pour tous : 320 x 270 x 2 mm, et le prix aussi : 18 euros environ. Les tapis de souris SteelSeries sont disponibles sur Amazon.

Tapis de souris Maraudeurs

Tapis de souris Tychus Findlay

Streak : la tablette tactile façon Dell

Après Apple (avec son iPad) et Sony, c’est au tour de Dell de s’intéresser au marché juteux des tablettes tactiles. Ce dernier se différencie de ses concurrents au niveau des tailles d’écrans disponibles. Alors que l’iPad ne propose qu’une taille d’écran de 9,7 pouces (24,6 cm), le Streak (c’est le nom étrange de la tablette tactile de Dell) sera disponible en trois tailles d’écrans à savoir 5 pouces (12,7 cm), 7 pouces (17,8 cm) et 10 pouces (25,4 cm). Autre point intéressant, la coque pourra être personnalisée au niveau du choix des couleurs et motifs.

Le Streak 5 tournera sous l’OS Android de Google et habritera un processeur Qualcomm Snapdragon 1Ghz et 256 Mo de RAM. La résolution de son écran 5 pouces sera de 800 x 480 pixels. Il possédera un APN de 5 Mpix et une capacité de stockage de 16 Go avec la possibilité de lire les cartes microSD. Niveau connexion, on retrouvera le Wi-fi (b/g), le Bluetooth, la 3G et 3G+ ainsi qu’un module GPS pour un poids avoisinant les 220 gr (batterie incluse).

Au niveau accessoire, Dell a déjà pensé à tout, jugez plutôt :

Pour plus d’informations sur les accessoires disponibles, vous pouvez vous rendre sur le site Amazon qui comporte des centaines de produits compatibles avec la tablettte Streak de DELL.