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Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Qu’est-ce que la rentabilité ?

La rentabilité est le rapport entre le revenu obtenu et les ressources employées pour l’obtenir. Prenons un exemple : au 1er janvier 2014 vous placer 100 € d’économies sur votre livret A rémunéré au taux de 1,25%. Vous ne touchez pas à cet argent et en supposant que le taux ne change pas (ce qui n’est pas du tout sûr), la banque vous versera le 1er janvier 2015 la somme de 1,25 €.

Ces 1,25 € correspondent aux intérêts que la banque vous donne et c’est en quelque sorte une récompense offerte par votre banquier car pendant un an il a pu utiliser vos 100 € pour les placer sur les marchés financiers et générés des profits (ou pertes). Le rendement est donc égal à ces intérêts divisés par vos économies soit : 1,25 / 100 = 0,0125. Exprimé sous forme de pourcentage, cela correspond à 0,0125 x 100 = 1,25 % tout simplement !

Dans l’immobilier le principe est le même sauf que vous ne placez pas votre argent à la banque mais vous achetez un bien. De ce bien vous percevez non pas des intérêts mais des loyers. Pour connaitre la rentabilité, c’est à vous de la calculer et nous allons voir comment. Mais avant cela, il faut savoir qu’il existe 3 types de rentabilité dans l’immobilier. Les voici de la moins précise à la plus réaliste : la rentabilité brute, la rentabilité nette et la rentabilité nette nette (aussi appelée rentabilité nette d’impôts).

rentabilité investissement locatif

1) La rentabilité brute

Pour la calculer, il faut diviser le montant annuel des loyers (sans les charges car elles sont payées par le locataire) par le prix total du bien qui prend en compte :

– le prix d’achat

– les éventuels frais de l’agence immobilière

– les frais de notaire

– les frais bancaires (si vous avez fait un emprunt)

– le coût des travaux éventuels

Voici la formule de calcul (l’on multiplie par 100 pour avoir le résultat sous forme de %) :

Taux de rentabilité brute (%) = 100 x (12 x loyer mensuel) / coût total d’acquisition

Exemple :

Un appartement dans l’ancien est acheté 120 000 € et mis en location à 550 € / mois. La rentabilité brute est donc de :

(100 x 12 x 550) / 120 000 = 5,50 %

Cela peut paraître élevé mais il ne s’agit que d’une première approximation. Voyons ce que cela donne si l’on tiens compte de :

– frais d’agence : 4 % du prix d’achat soit 120 000 x 4 / 100 = 4 800 € (en supposant que c’est l’acheteur qui les payent)

– les frais de notaire : 7 % pour un logement ancien soit 120 000 x 7 / 100 = 8 400 €

– les frais bancaires : on suppose que l’achat est réglé cash

– les travaux : 2 000 €

Rentabilité brute = 100 x (12 x 550) / (120 000 + 4 800 + 8 400 + 2 000) = 4,88 %

2) La rentabilité nette

Cette fois il faut en plus tenir compte de tous les frais payés par le propriétaire et qui sont liés à la location du bien. Mais on n’intègre pas encore les impôts. Voici la liste des frais :

– les intérêts du crédit

– la taxe foncière et autres taxes locales éventuelles

– les assurances

– les assurances loyers impayés

– les frais de syndic (charges de copropriété)

– les frais de gestion (si vous passez par une agence, ou autre service payant)

– les frais d’entretien

– les vacances locatives

Exemple :

Prenons les valeurs suivantes pour les différents frais :

– les intérêts du crédit : crédit de (120 000 + 4 800 + 8 400 + 2 000) = 135 200 € sur 15 ans au taux de 3 %. La totalité des intérêts sur 15 ans est d’environ 32 500 € soit 2 167 € / an.

– la taxe foncière et autres taxes locales éventuelles : 750 € / an

– les assurances : 180 € / an

– les assurances loyers impayés : 2,50 % des loyers annuels soit 2,50 x 12 x 550 / 100 = 165 €

– les frais de syndic (charges de copropriété) : 200 € / an

– les frais de gestion (si vous passez par une agence) : 0 € car vous gérez vous-même

– les frais d’entretien : 300 € / an

– les vacances locatives : supposons qu’une fois le bail de 3 ans le locataire décide de partir et que vous mettiez 2 mois pour trouver un nouveau locataire. Vous perdez donc 2 mois de loyer (550 x 2 = 1 100 €) sur vos 3 ans + 2 mois soit 38 mois. Pour ramener cette perte sur un an : 12 x 1 100 / 38 = 347 € / an

La totalité des frais s’élève donc à : 2 167 + 750 + 180 + 165 + 200 + 300 + 347 = 4 109 €

Rentabilité nette = 100 x (12 x 550 – 4 109) / (120 000 + 4 800 + 8 400 + 2 000)= 1,84 %

rendement locatif immobilier

3) La rentabilité nette nette

Il s’agit de la rentabilité nette après impôts. C’est en la calculant que vous saurez si vous allez gagner ou perdre de l’argent avec votre investissement locatif. Le résultat est différent pour chaque contribuable car il prend en compte votre taux marginal d’imposition. Pour ce faire il faut partir de la rentabilité nette auquel il faut soustraire les impôts que produisent vos revenus fonciers.

Ces impôts ne sont pas calculés sur la totalité des revenus fonciers. En effet, l’administration fiscale admet deux types de régime : le micro-foncier ou le régime réél.

Le micro-foncier peut être choisi si vous touchez moins de 15 000 €/an de revenus fonciers. Dans ce cas, vous ne déclarez que 70% de vos revenus foncier pour le calcul des impôts.

Le régime réel n’impose pas de maximum ou minimum de revenus fonciers pour être choisi. Il vous permet de déduire de vos revenus les charges suivantes :

– les intérêts du crédit

– la taxe foncière

– les assurances

– les assurances loyers impayés

– les frais de syndic (charges de copropriété)

– les frais de gestion

– les frais d’entretien, de réparation ou d’amélioration

C’est donc à vous de calculer ce qui est le plus intéressant entre le micro-foncier et le régime réel. Mais attention : si vous choisissez le régime réel, vous serez obligé de le garder pendant 3 ans avant d’avoir de nouveau le choix entre les deux régimes.

Pour notre exemple, nous allons d’abord calculer le régime qui nous procure le plus gros montant de charges déductibles :

– micro-foncier : c’est 30% des revenus fonciers soit : (12 x 550) x (30/100) = 1 980 €

– le régime réel : l’on peut reprendre les charges que l’on a utilisait dans le calcul de la rentabilité nette à savoir :

            – les intérêts du crédit : 2 167 €

            – la taxe foncière : 750 €

            – les assurances : 180 €

            – les assurances loyers impayés : 165 €

            – les frais de syndic (charges de copropriété) : 200 €

            – les frais de gestion : 0 € car vous gérez vous-même

            – les frais d’entretien, de réparation ou d’amélioration: 300 €

            Cela fait donc un total de (2 167 + 750 + 180 + 165 + 200 + 300) = 3 762 € > 1 980 €, le régime réel est donc le plus intéressant !

En supposant que nous sommes au taux d’imposition de 14%, le montant des impôts à payer sur les revenus fonciers est donc de : (revenus fonciers – charges au réel) x 0,14 = (12 x 550 – 3 762) x 0,14 = 397 € d’impôts.

A cela il ne faut pas oublier d’ajouter le paiement des prélèvements sociaux qui sont de 15,5% en 2014 soit un montant de (12 x 550 – 3 762) x 0,155 = 439 €.

Nous pouvons enfin calculer la rentabilité nette nette :

Rentabilité nette nette = 100 x (12 x 550 – 4 109 – 397 – 439) / (120 000 + 4 800 + 8 400 + 2 000)= 1,22 % !

4) Conclusion

Cet exemple simple montre l’importance du calcul des différentes rentabilités. En effet, à première vue, l’acquisition de cet appartement semblait intéressante car son rendement brut est de 4,88%. Mais en poussant le calcul plus loin et après prise en compte de toutes les charges et impôts, l’on se rend compte que cet investissement ne procure que 1,22% de rendement net net soit moins que le taux du livret A qui est de 1,25%.

J’espère que cet article vous aura éclairé un peu plus sur le calcul des rentabilités dans l’immobilier et si vous avez des questions, n’hésitez pas à laisser des commentaires.